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未來十年,這類房子千萬不要碰

發布時間:2019-6-11 來源:濮陽房產網 點擊次數:493
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來源 | 國民經略(guominjinglve

作者 | 凱風君


沒有流動性的房子不要碰了,沒有流動性,就沒有價值。



 1




黑龍江鶴崗以“收縮型城市”著稱。這里的房子均價不足3000元,一套房子總價最低僅為幾萬元,不及北上深一個衛生間。即便房價已經白菜到如此地步,竟然還是賣不出去。

 

2011年前后的溫州房價一度趕超北上廣,然而一場民間借貸危機迅速將這個城市打回原形。


當時的溫州,是炒房團最大的發源地之一。當民間借貸危機爆發,資金鏈斷裂,所有資產價格都不足以維持,變賣房產就成為唯一的拯救之策。越是急于變賣,價格越是向下滑落,溫州房價從最高點一度腰斬。

 


泰禾地產,2017年中國樓市最大的“地王收割機”之一,土地儲備相當亮眼,然而2019年的今天,卻面臨著拋售資產、斷臂自救的困局。


當年辛辛苦苦拿到的地王,現在只能低價拋售以回籠資金。究其根本,負債高企,回款緩慢,現金流無法清償負債,同樣是流動性出了問題。

 

這三個案例,都指向了一個再簡單不過的現實:任何資產,一旦失去了流動性,它的價值就會迅速退化。任何資產,無論當初的價格吹的有多高,只要無法兌現,最終都是廢紙一張。

 

無論對于開發商,還是炒房團,抑或普通購房者,這個規律都適用。

 



 2




什么是流動性?簡而言之,變現能力,兌付能力,持續撬動杠桿的能力,將資產變現為現金的能力。

 

房子失去了流動性,指的是有價無市,沒有交易,任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣;指的是無人接盤,無論是對城市前景還是資產前景產生疑問,只要沒有人再來接盤,那么原有的價格就難以為繼。

 

黑龍江鶴崗是資源枯竭型城市,經濟下行,收入增長緩慢,出生率下滑,人口持續外流,即便有棚改貨幣化的刺激,但當地的樓市仍然激不起一點漣漪。當人們對一個城市的前景產生疑問時,自然會對這個城市的所有資產都打上問號,房地產必然首當其沖。(參閱《房價跌回白菜價,這些收縮型城市要當心》)

 

本土剛需群體支撐不了,外來的接盤俠不看好,這里的房子就失去了的流動性。即便當初房價曾經攀上5000元的高峰,最終也會被拋回地面。

 

鶴崗并非極端案例,在全國,有N個如鶴崗一樣的收縮型城市。經濟收縮、人口外流而住房供應過剩,即便目前樓市看起來依舊火熱,即便新盤的開盤熱度一日甚于一日,但只要未來沒人接盤,所有的價格都只是空中樓閣。


每一次次大寬松,全國各地房價都會隨之上漲。普漲行情之下,無論是中心城區還是偏遠郊區,無論是大城市還是中小城市,房價都會上漲,幾乎所有人都能在賬面上賺得盆滿缽滿。

 

不過,這些上漲,只是股市里的浮盈,只是博彩里的籌碼,能不能拿出來才是關鍵。拿不出來,沒有流動性的,浮盈從頭到尾就是浮盈,沒有多大意義。

 

極端一點,如果遭遇溫州式的厄運,出現踩踏事件并非不可能。

 



 3




哪些房子未來將失去流動性?

 

第一類是沒有二手市場的區域。沒有二手市場,就沒有交易套現的可能。二手市場過于羸弱,新房想要進行變現,就會存在極大困難。

 

符合這一特征的,一是絕大多數的縣城。縣城新房供應井噴,未來棚改拆建帶來的新增庫存又會蜂擁入市,這種地方很難產生二手房市場,有的話,也只會集中于個別區域。

 

二是二三線城市的遠郊區。這些遠郊區,既無地鐵線路流經,又無政府部門遷移,更無強勢產業導入,教育、醫療配套同樣一塌糊涂,更無法用于出租來回籠資金,這種地方也不會有二手房市場。

 

第二類是非商品住宅及小眾需求的房產。這包括商住公寓、小產權房、軍產房、車庫、非熱點城市的旅居地產、缺乏更新及改造可能的老舊小區,以及部分發展中國家的海外房產。這類房產,凱風君在《再說一次,這幾類房子千萬不要碰》一文中有詳細論述。

 

這些房子的流動性本身就不如商品住宅。在樓市上行期,這些產品還會有人追逐,如果樓市進入橫盤乃至下行周期,商品住宅尚且難以維持原來的價格,遑論這些政策風險與市場風險并存的另類資產?

 

第三類是政策鎖死的流動性。這一輪樓市調控,不再只是用限購限貸來控制供給需求,而且引入限售來控制流動性。限售從2年3年到5年不等,限售越久,房子的流動性就越弱。

 


值得注意的是,限售一般是從拿到不動產證開始算起,由于預售制度的存在,從購房到交房拿到不動產證往往需要一到兩年時間,這些時間與限售周期疊加,導致房子被鎖定的期限長達4-7年。

 

在樓市上行周期,所有人都還能耐心等待。但樓市一旦出現變故,想要套現卻無法套現,想要退場卻被強行按在其中,這必然會加劇資產持有的時間成本和風險成本。如果現金流難以為繼,整個資產配置都會出現危機。

 

顯然,限售周期過長的城市,一定不要輕易炒房,現金流必須要跟上。

 



 4




所以,相比于房價,我們更應該關注的是房子的流動性。

 

如何判斷一個城市的房子是否有流動性?這里有三個指標:

 

一是空置率及出租情況。空置率可通過亮燈率來觀察,而出租情況則可通過租賃市場來判斷。租金回報率過低的區域,甚至租都租不出去的地方,流動性必然成問題。

 

二是看市場真實供求規模。小產權房存在法律風險,商住公寓變現成本過高,軍產房涉及的糾紛更加復雜,這些房子都相對小眾,難以經受樓市周期的折騰,抗風險能力太弱,市場一旦轉差,問題就會接踵而至。

 

三是看二手房成交情況。對于一二線城市來說,隨著土地資源開發殆盡,二手房市場未來將會取代一手房市場,有天量新盤供應但無對應二手房市場的區域要謹慎。對于三四線城市來說,既有一手房市場又有相當規模二手房交易的區域是首選。




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請記住,房子是不動產,且是動輒涉及數百萬乃至上千萬資金的不動產,甚至是許多家庭靠六個錢包才能支撐起來的不動產,絲毫都疏忽不得。

 

還是那句話:未來十年,比房價和升值空間更重要的,是安全性和流動性。


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